[摘要] 众所 2012年哈大高铁的开通，大大拉近了大连与东北三省的距离；2014年大连的地铁也将通车，城市内部距离也将被大幅缩短。随着轨道交通的大力发展，对城市房价的影响也日益凸显。2013年1月16日，《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》在大连香格里拉酒店举行，活动邀请了大连各大房企、媒体……
主持人：下面有请苏智渊先生给我们带来工业地产一个有待挖掘的金矿。
DTZ戴德梁行工业部中国区主管及董事苏智渊
苏智渊：各位领导各位嘉宾大家好，在讲工业地产相对比较新的地产的领域之前，我想有必要跟各位先就工业地产到底是什么做一下讨论。其实大家都知道，大连实际上并不是一个缺乏工业地产概念的城市，包括像大连软件园等等一大批国内比较知名的工业地产商，实际上很早就在这个领域有所挖掘。到底什么才是工业地产。很简单的把这个产业的概念，做一个定义，工业地产就是在工业土地上可以开发的不同的房地产，这些房地产从它的物业型上分三种。种研发办公类地产，即可以在工业地上开发，也可以在比较特殊的用地，也就是综合用地的第六种经营开发。大家所熟知的张江高科技园区，目前所有的土地用地都是C6用地，在科学类地产比较知名的，像新加坡的腾飞，都是在其中已经活跃多年的一些开发商。第二类把它称为物流类地产，实际上是工业的W地产下属的用地，这类地产是过去五到十年间在国内迅猛发展的工业地产类型。其代表像铺螺丝，像美国的安博等等不同的品牌。第三类就是传统称为的制造类的厂房类地产，这类是在工业地产比较活跃的业态。在国内国际已经有不同的一些企业开始进入到厂房类地产的开发了。
为什么我们把工业地产称为是亟待开发的金矿，可以看到工业地产到底有什么特征。个特征工业地产的投资回报比较高。主要的原因在于工业地产的土地，工业土地的地价长期以来在很长一段时间以内，都是由国家所控制的，所以它并不是一个开放型的市场。在07年之前，所有的工地用地，可以跟直接政府谈，直接签一个合同，这种叫协议出让，但是从07年以后，所有的工业土地不可以只签一个合同就拿下来了，这个时候工业土地的价值开始被挖掘出来。我们发觉在过去的07年开始，工业土地的整体地价，开始进入明显的上升期。但是即使是明显的上升期，工业土地的地价相比于住宅地和商业地和办公楼地，给予相同类型的投资程度的住宅办公楼相比较，它的投资回报远远高于它。现在将近11—12%，近的大概可以达到8%，这个是比其他不同类型的房地产投资都比较高的。
第二个特征是稳定性，工业低沉的最终用户是企业，而不是个人，而使得短期炒卖的行为，在工业地产是很难发生的。如果有一家企业，最终在一个地区投一个项目，通常都是比较谨慎的长期性投资，而不是短期，可能在一年或三年内，马上要搬迁的项目。所以从这个角度讲，工业地产是一个很稳定的长期性投资。这也符合了很多国际性的基金或者资金的要求，特别是海外的基金，特别发觉这几年，一些海外的主权基金，或者是海外的需要长期稳定现金流的基金，都开始进入中国市场，去关注工业地产领域，也是类似与像铺螺丝的地产商，在国内的发展为什么这么迅猛的主要原因，它的背后就是依托了这些长期的低利息的基金。
第三个就是刚才提到的土地增值潜力比较大。工业地，比如说举一个例子在上海的市郊的工业地，目前在50—70万之间，相较同类区域的住宅地和商业地都是几百万或者是上千万的。我们认为在未来五年里，这种上升的速度会进入加速度的状态。
最后一个工业地产会相对获得政府的支持。工业招商并不是纯市场性的招商，一个企业如果是一个好的企业，到一个地区做投资，如果它的税收，包括投资是符合政府的要求，政府通常是乐于给出足够的政府支持。这些支持包括了一些税收的优惠，包括租金地价上的优惠，这些实际上都给予工业地产的第三方的开发商足够的获利空间。工业地产在国内整个的发展态势，进入了全新的或者是及其迅猛的态势。可以这么讲，现在的整个的工业地产，实际上还并没有出现某一两家企业领头的这种垄断性的行业。现在仍然看到的是万马奔腾，许许多多的工业地产商都想挤进这个行业，想分一杯羹，并没有出现谁垄断主导这个行业。铺螺丝目前已经在国内形成一只独大状态，如果未来没有对手分享这个市场，很明显未来会形成垄断的态势，在这里我们认为，工业地产，在未来五年会是全力发展的态势，也意味着有巨大的发展机会。
戴德梁行在工业地产的板块已经耕耘了12年，我们本人戴德梁行工业地产超过了12年，期我们是看着这个行业，这个领域慢慢成长起来。终于在过去的三到五年，这个领域开始出现了爆发式的增长。从开始的咨询策划，到给投资商找一个投资机会，到最终的租赁、买卖，我们有一个一站式的服务，如果各位有兴趣，也欢迎各位跟我们有一些接洽。我很容幸的跟大家介绍，我们实际上已经成立了东北区，特别是沈阳和大连的工业地产团队，已经有很具备经验的同事在这方面操作本地的市场，各位有需求，欢迎和东北区的同事做联络。
回到今天的主题地铁，到底地铁对工业地产有什么类型的影响？我在这里先举一个例子，上海的张江高科，大家都很清楚，上海张江高科技园区，是发展到目前为止，国内比较知名的以研发总部等等为主的一个园区，它成立于1992年，真正的爆发期是在1999年，漫长的七年里，整个张江园区的土地很多都是农田荒废，1999年发生了什么事情？最主要的事情是上海市政府有一个聚焦张江的战略，一种是集成电路，一种是生物医药，这两种产业但凡进上海，全部进入张江，从那个时间点开始，整个张江在这两种产业上开始形成了突发性的增长。这是一个。第二个为什么张江会发展到今天这个地步？2000年6月份，上海的地铁2号线的张江高科站开通了。它是直接东西向联络整个上海市区，从那个时间点开始，整个张江的工业地产的格局发生了变化，有许多的原来认为张江是及其偏远的地区，上海离上海市中心确实很远，当时从上海市中心大车过去，差不多需要45到50。地铁开通之后，实际上有一大批能够适应轨道交通的高教育人口，开始往张江这个区域聚集，这两个因素，很快使张江这个区域，成为了上海及端研发，和刚才说的两种产业的高端人才的聚集地。所以现在经常说的张江男张江女就是从那个时间点开始慢慢形成的这么一个人群。轨道交通对整个张江发展到今天，实际上起到了至关重要的作用。今天在上海张江站周边的一些工业地产的租金，可以租到将近5块钱到6块钱，每天/平方米，这个已经相当向还市中心的B级写字楼的租金。这个引出了一个概念，叫市郊商务园。首先个企业的业务快速发展，导致了员工数的大量增长，使得市中心的办公面积严重不足。第二个市中心的办公成本增加，很多企业愿意到市郊的地方办公。市中心的传统办公的租赁方式，缺乏灵活性，很有可能今年租了1000平米，第二年再扩的时候就没有了，市郊办公的园区化的物业，提供了便利性。高层写字楼并不具备一些能够激发员工创意的这种环境。所以从这些因素，使得市郊商务园，已经开始在大城市，如火如荼的在发展。
我们看看大连，现在整个大连工业地产的态势到底是怎么样的？很简单来讲，大连的整个工业地产环境分为两部分。整个西面大连高新区，也是大连软件园所在地，东边是金州开发区，一南一北又包括了保税区。大连实际上在整个工业定位上，是有比较明晰的拆分，大连开发区，主要针对制造业，而大连的高新区，包括大连软件园等等，西边的这一块，基本上针对高新产业和研发办公产业。这张图上我们列了目前在大连投资的工业地产的园区，可以比较明显的看到，轨道交通上面已经列了蓝颜色的是目前已有的轻轨，红颜色的是马上要通的地铁的轨道交通。可以比较明显的看到，未来整个大连的发展态势，会由一个往南和往北的趋势。传统上一直发展了很多年，但是一直没有人气的甘井子区，未来会出现爆发式的增长。同时往北都有很大发展机会。从这个图可以看到，沿地铁线或者是沿地铁线交口的地段，未来有很大的开发潜力。总结来看，地铁对大连工业地产，大概会有如下三个影响。个加速产业人口，向南北两端，我刚才说的金州和旅顺口两个方面流动。高端人口不一定继续往西走，也有可能往北和东走。第二个是甘井子区，在地铁交汇口会有一些商业的开发。大连会随着地铁的开通，逐渐在市场上崭露它的形象。第三，整体的形象，会随着地铁的开通，出现明显的上升。地铁更多的是给大家价格上升的预期。在这个预期里，如果能把握一定机会，这里就有一定的价值产生。在这里我们相信，未来大连在工业地产这个领域会有所作为，我们戴德梁行也会为实现它的价值做出贡献。谢谢各位。
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