[摘要] 众所 2012年哈大高铁的开通，大大拉近了大连与东北三省的距离；2014年大连的地铁也将通车，城市内部距离也将被大幅缩短。随着轨道交通的大力发展，对城市房价的影响也日益凸显。2013年1月16日，《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》在大连香格里拉酒店举行，活动邀请了大连各大房企、媒体……
主持人：地铁为城市提供了快速的公共交通方式，从而对商业地产的开发选址，开发区的场所选择，及商业租金的变化产生重要的影响，接下来邀有请陈崇泓先生。
DTZ戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事 陈崇泓
陈崇泓：我来自台湾，20年前就到中国来发展，对大连有很深的感情，从97年的时候，我就开始关注大连房地产的发展，这些年来也有过一些项目，像罗斯福广场等。两个月前我接受赵总的邀请，来今天这个论坛来谈这个主题，因为时间的关系，底下跟各位报告的内容里，缺了高铁，哈大高铁已经开通的内容，所以我会在报告里做口头的报告。
就轨道商业地产的发展，个地铁运输，客流的特征。地铁运输客流的特征从刚才赵总介绍，怎么样用更快的方式，把乘客、消费者从A运到B？这里面代表的是时间效率的提升。时间效率提升之后，相对对于消费者和乘客，更多时间的运用，就产生了值得改变。第二大元素，由于地铁的开发，轨道交通的成熟，整个周边环境会产生有建筑物业种业态值的变化，不再单纯只是住宅小区，不再单纯只是工业区，而是多项目的综合体的开发。第三个，轨道交通的建立，站在政府的立场，站在消费者的立场更愿意看到有更多新的区域，新的机会，换句话说新的商圈的开发。所以这三个主要元素的组合，变成了地铁扩张引入的价值性的提升，这里特别提出了三点，跟各位朋友交流。
个通过全面的完整研究与规划，以市场需求为导向，确认了该轨道项目发展的策略。这里特别提，每一个轨道交通站的立足点、特性、人流的组成是什么样的质量，有多少人数会取决于该项目开发是以何种类型为主。第二点整个轨道交通消费客群的各类需求，必须有合理的配置，这也是当每一个地块出来的时候，规划局对每一个项目控规，规划比例的发展，比例的计算，这里有相当的关系。第三个，过去常常看到，很多所谓的地下商城，因为轨道交通大部分以地下为主，现在轻轨也有以地上为主的。都是比较松散型的管理结构，这里面常常会将消费者误导为轨道交通所连接的商业体，并不是一个正式据规模，可行的商圈结构。这一点我们认为，如果未来开发商在整个三大元素的考量，能够完整的嫁接的话，轨道交通所代表的商业物业，都会是很好的商业地产的项目。在整个商业地产项目，我们从项目策划定位，项目的销售到商业资产的管理，这三个主题元素，都会连接该轨道交通项目是否成功的主要概念。今天从这里特别做几个研究。
个轨道交通开通之后，主力商圈是不是能够依然保有原来它的领先地位。第二个，由于更多新的轨道交通站的开发，有多少新的次主力商圈的发展和成立，引导周围的物业，包含了商品房、酒店、办公楼和实际的商业项目，是不是能够有整体更完整的共同发展。第三个，消费者对消费习惯的改变。第三点是我个人特别要提出的。轨道交通的延伸开通，最终发生的是消费者消费习惯的改变。比如说过去来讲，如果在CBD市中心，下班之后住家如果比较远，一般周一到周四会习惯性的在办公室附近简单解决晚餐之后才回家。可是从原来要一个通勤的时间，当它缩短为20的时候，生活习惯的改变就来了。所以刚才提到了主要商圈和次主力商圈未来在业种组合，会有值、定位业态的改变，这类的改变，也就是未来会和开发商共同研究的每一个项目的定位，包含业种、业态，甚至到底有多大的商业面积。太多了还是造成浪费，和设计师的沟通不良，引导的动线的死角，这类种种的课题，都是我们建议未来商业地产开发商所必须要关注深入研究的。底下有几个成功的案例。
因为成功的案例，后面他们也会经历一段痛苦，先有失败才会有成功。各位都知道，在北京大王桥有一个星光天地，它是由整个华贸天地的组合，这个项目已经是中国单一商业体年营业额的，预估2012年会有70—75亿，最终拿到的数据是78亿，这一块有去过的朋友可能很清楚，它几乎已经是北京商业奢侈品代表的主要名片，不管一楼二楼，全部都是国际一线品牌，它的餐饮也都是非常有特色，高端的餐饮。可是这里跟各位特别提醒，当您在五年前，透过地铁1号线进入星光天地这个项目的时候，当年从华贸的办公楼，到地下一楼，连通到星光天地的时候，地下室总的变化。期他们有80%以上的面积，是以流行消费品为主，演变到现在，有60%的面积都是各类型特色餐饮。有普通的流行品牌变成消费品，它不是倒着走，它体现了这一条线上，这一个商圈，这一个综合体，它的消费群体的消费需求。所以在整个轨道交通的成功案例里，它也是有一个成熟期的变化。
深圳万象城也是深圳地铁一号线上盖的一个物业，今天不跟各位谈万象城。我们谈这一个站，还同时连接了哪几个物业。这是在深蓝大道南边，连接了原来深圳的帝王大厦。各位去过帝王大厦会很清楚，现在帝王大厦底下商业面积有五层楼，非常的箫条，原因在哪里？原因是地铁开通之后，帝王大厦并没有做相应的转型，去做住户的调整。甚至前一段时间轮为普通的年节商品的临时销售的场所，非常的可惜。可是我们也很乐见，在去年年初，这个站有另外一个商业项目已经开通，虽然不是戴德梁行服务的项目。深圳楼底下也有一个购物中心，楼上有一个超五星酒店，它的商业组合，品牌组合，已经跟我们所服务过的万象城有很大的业种和品牌的差异化经营。所以这一块我们特别由这个成功案例，引导出了帝王大厦，没有转型成功的失败经验，也延伸了现在所说的KK差异化效果，所以在整体地铁连通的物业，所代表的不是只有未来的机会而已。而是我们要看到该项目潜在的危机在哪里。
香港ISQUARE项目案例
第三个项目是香港ISQUARE项目，非常成功的转型，ISQUARE国际广场作来尖沙嘴中心地段，不大，可是非常充分运用了动线规划，业种的重新组合，再跟写字楼的组合，去年荣获了亚洲五大购物中心，所以并不是只有新的物业，才可以有辉煌的成绩，即有项目，找对时间点，找对重新整改的契机和重新做业种业态的品牌的定位组合，会有很好的整体表现。所以在整个综合体和地铁连接的综合体而言，从酒店、公寓、办公楼和商业物业的贡献，我们特别要提出，写字楼物业会是很重要的元素组合。很多开发商不一定会认同这句话，因为通常所看到的一定是公寓、住宅，能够有直接的回报，最快的回报。但是就长期回报来讲，目前办公楼、写字楼所引导的是如何帮你将更多的消费群体锁在这个商圈里面。所以办公楼的开发，会是一个价值标杆。公寓楼是保证开发商在短期现金流的回报，酒店的部分是重点的配套，商业项目会为整体所有的综合元素来做服务。所以在整个内部功能，它不是一个竞争，反而是互相融合，互相支持的动力。
这里跟各位分享，不管是香港的IFC，刚才提到的北京华贸，星光天地，到深圳的华润中心，不管在写字楼、商业和酒店，都可以看到，它平均的效益增长。当然它也经历了一段培养期才步入成熟期的收获。在培养期和成熟期之间，也就是开发商要和刚才所提的写字楼商业和结点，跟这几个业态业种的营运团队怎么去做，怎么去共同培养这个商圈的成熟。所以在整个规划决策依据里，我们会考虑到成熟条件，外部条件和内部条件。这些过去开发商通常会交给设计院来帮你们做规划，这里我们会建议还是必须做个广告，例如戴德梁行这样成熟的顾问管理团队，才可以得出最合理客观的，也会是最有效率的开发案。
最后做一个补充，地铁商业物业，跟高铁的商业物业存在两类值的不同。个高铁的商业物业是将乘客和消费者从一个城市运到另外一个城市，它的目的是什么？它的比例有多少？如果牵涉到商业地产来讲，这一类型的商业消费的比例，会更偏向于基础型的商业消费。如果有类型像陶总所报告的，在这个高铁物业已经有成熟的写字楼，我们可以地铁的商业物业。第二类是消费者值的不同，通常不坐地铁有两类，可是不管这两类人都是有同样的，是希望能够快节奏的节省时间，从一个城市到另外一个城市。所以商务客也好，旅游客也好，对于高铁连接的商业物业，消费需求也会和地铁有所不同。这块会是很深的研究课题，每一个项目也都不太一样，我们期待未来有这种机会，可以跟各位在各位所开发的项目里，帮各位做一份贡献，不知道针对今天所讨论的有没有人会有什么问题？如果有问题，欢迎联络大连的同事，将问题转达给我。谢谢。
【业内论坛】大连房价将涨50%！三大观点阐述高铁、地铁对大连楼市影响
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