[摘要] 9月19日，第九届夏季达沃斯房地产论坛在大连国际会议 举行。本次论坛从我国经济发展形势着眼，聚焦行业发展进程，汇聚房地产业建筑业以及园林企业的杰出人物和领袖代表汇聚大连。论坛主题是聆听行业政策的走向，与 融资环境的解读，在新形势下寻求转型之道。房天下房天下在现场为您进行全程图文直播！
【17:00】中交建设高级经济师雷民政：项目 才是硬道理
主持人：此刻我想说房地产业也许遇到了困境，很多人失去了信心，但此刻只有坚持的企业才会成功，下面请现场 的来宾！为自己的坚持贡献掌声。下面有请中国国土经济学会房地产资源专业委员会，雷民政副秘书长为大家发表主题演讲，主题是项目 才是硬道理。
中交建设高级经济师雷民政发表演讲
雷民政：尊敬的各位嘉宾，各位朋友大家下午好。前面几位老师就国家的宏观经济形势，房地产发展趋势，新型城镇化及一带一路建设，进行了分析。内容 好，下面我从企业宏观层面，对企业在增效中如何取得增效，让项目能够 谈一些个人的研究心得，跟大家分享。如果有什么差错希望大家做批评指正，因为时间有限，我讲的过程可能很快，希望大家能理解。
今天的演讲题目是项目 才是硬道理。这个题目分三个部分，一个是提值增效成为新常态，通过项目 ，促进企业的 ，从企业 反过来提升项目的 ，第三是项目 是硬道理。
首先做企业要认清形势，中国的经济形势前面几位分析的 精准。李克强总理9月9日在大连，对中国经济进行了解读，是向好的，详细不说了。看到在新形势下要看到发展机遇，在新常态下企业发展机遇是很多的。刚才黄老师也说了，企业通过转型升级，提值增效以外，可以参加更多的项目建设。这个刚才已经讲了，再不详细讲了。
在新常态下，企业抓提值增效，为什么进行项目的 ，对房地产企业以及对项目施工企业来说，企业要 必须她项目，通过项目 促进企业 ，如何 ，首先要创新管理，项目 才是发展的硬道理。
下面第二部分通过十个案例，说一下我个人的观点，这十个案例不能包括全部，由于时间关系，只是片断性的。 个是创新理念，能使项目 ，创新理念，创新提升品质，可使项目 。案例是大连 过去改革项目，1989年万达 的前身做得 个项目。当时这个项目是大连 周边的棚户区，当时来讲是脏乱差，棚户区掏一次厕所，熏 三天，所以领导对这个项目很恼火，找了几家国企做，算了成本以后觉得不行就放弃了，当时大连好的地块，平均价格房价是1100每平方，但是把这个项目做下来要1200，倒贴100块钱，没有人愿意做。后来王健林找到 ，市长看有人自动找上门，把这个活欣然给了万达集团，王健林回去以后，就带着团队算了一个帐，怎么使项目赚钱，分析以后，按当时地价，肯定亏的，当时的建设标准，建设的房屋质量肯定的亏的，当时的房子，基本都不带客厅也不带卫生间，而且窗户也是木头的，也没有防盗门，这是当时都是这样，他们分析以后，做四个小创新，四个小创新，一个是做明厅，第二个做洗手间，第三个是安上防盗门，第四个是安铝合金窗，这下房子品质有提升了，当时卖价每平方米1600，这样的话，这个项目卖完了以后， 次八 就赚了1000多万，当时1000多万是很了不起的。所以这个是王健林的 桶金。
通过小创新，赚了1000多万，而且还扬了一个名，成为 企业，同时实现了经济效益的同时，也实现了企业品牌的实现，所以这个赢得了经济效益和社会效益的双重，这个案例告诉我们，机遇，大胆创新，提升品质，项目 。
提升品质以后，实现了 ，这个案例，这两个虽然是两个观点，但是引用了同一个案例来说明问题。第三个是提升质量，能使项目 ，质量 ，提升质量实现项目 ，案例是大连建设的小区，这个小区是1991年大连万达的项目，在当时没有 工程，工程合格就行，但是王健林认为，应该有一个 工程， 工程缺个东西，心里很不舒服，所以在这个项目上，创了 工程。
当时由于这个项目 工程，一个是省优要奖励4块钱，市里面2块钱，要创这个工程是市优项目倒贴10块钱，省优的项目20块钱，倒贴的创优，一般的企业是不干的，但是王健林干了。通过项目的实施，在当时的八栋楼，四栋评为省优，四栋评为市优，省建设厅还组织人来参观，质量万里行的时候发了一个奖牌，这个是首次。所以从这个项目实现了项目价值，而且这个小区的房子也卖的很好，而且企业的牌子也大幅度提高。在这种情况下，通过提升质量，实现了经济效益和社会效益的双丰收，大大提升了万达在行业中的社会地位。所以万达就从质量管理里面，专门成立了质量监督部。这个案例是追求卓越，提升自我。
第四个案例，兑现工期，能使项目 。各个行业都有这种相同，有些工期要倒贴钱，赶工以后要倒贴钱。万达的做法对工期有承诺，因为首先是做事情比较讲诚信。万达做的承诺是在 万达广场，承诺从项目拿地，规划拿地开始一直到项目落地，政治万达广场，万达 的运营，两年时间，而且是先算后干，每一步都是按计划严格执行，所以的万达广场基本保持在两年之内完工，各地 对万达这个做法很感兴趣，因为是守诚信的企业。一届 四年时间，超过四年以后，可能人都不在这里了，所以不能给他带来政绩上的正效应，所以一般情况下，诚信差的企业可能不会选，但是像万达这样的企业，由于万达诚信效应，给各地 主动的上门找万达，你到我那里建个广场，后造成什么样的局面呢？登门邀请万达去建设，各地 很多，这样的话万达就掌握了定价的话语权，然后 就低价的地，这个就实现了一个地增加空间很大，万达越做越诚信，承诺工期贡献，尝到了甜头。
这个案例是按照活动工期完工，可以证明企业有强大的实力。你的调动资源的能力，这个很强大。第二贡献工期，和提升企业品牌价值和项目价值，这两个是互相促进的，项目干的好，企业会 。
第五，提高合同收入可使项目 。通过扩大收入提高价值，抓收入。 理念，投标清单要设计 点，自控过程要激活 点，做好变更工作和索赔工作。从房地产开发角度讲要做好规划，尽量节省 。
第六降低成本可使项目 ，降低成本这个是面临整个全过程，不能每个节点都讲。成本从项目开始，到项目结束，全过程的风险控制，通过控制成本，不是 的，是相对性的，因为中标的时候，终结算数据，发生了量省以定标的价格，来结算，所以只是合同清单来讲，降低成本要用好人，用好人的话，各个行业里，在防控方面要省事。第二关住钱，第二关住才，第三进行集约化管理，集约化管理很重要。降低成本必须全行业全过程努力，降低成本需要全体职员连续分工，合同管理是降低成本的有效途径，现在降低成本要抓住合同，现在很多是大国企，实际都是二道队伍来做，多少年来，为国家管理了集约化，这种企业很少，所以工人在社会上盲目的情况。所以用低的受用把可能发生的风险控制在前面，这是控制成本完整的理念。
第七，竞争 能使项目 。 理念，以万达商业地产为例，一个是订单地产，只租不售，一个是联合发展，战略合作方，联合起来，我要建广场，我要租门店，提前把租金面积风格，要商量好，然后这些都确定下来以后再干，万达一开始由重资产向轻资产转变，只租不售。源源不断的租金每天走有足银的收入，这个能保证现金流是源源不断的。而且永远都不会亏，而且这个房子放在这个地方还在 ，所以是一举多得的做法。第三个是对接，对接就是和合作方把规划方设计方面的设计参数固定好，店的面积，等等一系列的参数都要搞好。由于万达这种守诚信重承诺，重合同这种做法，而且租金是各地都是一样的，除了北京、上海以外，其他基本上都是一样，每个地方都是一样的价钱，这个做法比较好，相对性的让利了，让一部分利，这个相对来说是比较厚道。万达广场不管在哪个省，都可以做到大小商家在同一时间开业，保证了万达广场的人气比较旺，生意就相对比较好，商家就不太容易亏本。所以这是一种良性的发展模式。它的实质情况是这样的，商业地产模式为万达带来效益的同时，也给社会带来的效益，每个广场就业人员有1万人，解决的社会的就业问题，对社会是做了贡献了，而且每一个万达广场都会成为新的地标和 ，也是拉动了城市的消费。万达商业地产核心竞争 ，提高了 项目的利润，使万达去了经济效益和社会效益双丰收。因此万达在众多的项目中，取得了项目万全，保证了有足够合理的 空间。订单模式的启示，保证工期守诚信，始终掌握话语权，项目企业都。像唐伯虎点秋香一样，比较有 ，以项目企业合作肯定是赚钱的，而且是越做越大。
第八，诚实首信能使项目 ，万达集团在1999年时对工程质量 注重，大家都 熟悉，一是保证住房不渗漏，发现渗漏赔偿损失3万元，第二保证房子面积不短缺，发现面积短缺，却一平方米赔三平方米，在万达买房子60天内不合适可以退款，这个是百姓是拥护的，同行觉得我们不这样做的话，好象觉得不好意思。但是做了又相对要损失一些成本。实施三项承诺以后， 项目基本兑现的承诺，2013年，大连市发了红头文件，向万达学习，建设部在北京人民大会堂开表彰大会，推广万达经验，当时建设部部长俞正声在会上高度赞扬万达，这是新中国建设后，建设部 次召开大会，褒奖房地产企业，这个一保证就很厉害了，企业走到哪里，开的都是绿色通道，也不用行贿，也不用公关，只要把项目做好，质量做好，守诚信，就可以。所以是好人好德好报。案例的启发我用了王健林的原话，不管房子在形势如何，好买还是好卖，很重要的是诚信的力量，诚信使项目 ，诚信能使企业 。所以这个案例对我们的启示是诚实守信天佑 ，中华民族是 伟大的民族，历来都是以道德为主。
第九转型升级促进企业 。万达从八八年成立到现在，经过了四次转型升级，四次转型升级提升企业的价值。 次是九二年，从大连出发到广州去，当时是广东电力，电力钱都好赚，所以到广州赚钱。2000年到各地做商业地产开发，这个是订单模式。03年做旅游地产，在其他国家收购了院线，向文化方面转，这个已经开始很大，去年收入200多个亿，以后可能会更多，据预测每年以30%的速度在递增，文化电影很厉害，以后万达还要拍电影。做旅游，主要做渡假村，2012年从并购美国院线开始继续并购，由重资产转向资产，万达每一次转型都是 的，看到的商机，富贵险中求，机会只留给胆大的，有眼光的，有魄力的企业。万达的下一步要转型到什么地方呢？目标是跨国发展，百年万达，国际万达，万达发展这么快，有四个特点，企业信息化水平比较高，企业家的精神比较好。前三个是业内总结，第四点是我个人认为，王健林是一个 的企业家， 的民族企业家。企业家精神很重要。万达转型升级的案例给我们一个启示，站在中国跨外国，一步一步来，别人在登山的时候，我已经往峰顶攀了，我比别人先走一步，一定在商业上，得先走一步，晚走了，你的市场很难打进去，产品没有竞争力了， 、优先这个很重要。
第十，先进模式能使企业 ，在这里举了信息化制度下，现在讲互联网+，现实组织与虚拟组织的结合，目前在项目管理，从公司管项目的先进模式，就是风模式，先进的管理模式可以使企业 ，这个例子很多，后一个案例跟大家举一下风模式。什么是风模式呢？大家先满一个图形，一级组织，二级组织，三级组织，用互联网以及信息系统连通起来，从项目到一级公司，到二级公司一直连通，因为上一带一路，不上信息化，靠电报电话，快递那是不行的。管理成本会很高，管理效率很低，价值肯定是受限的。决策能力会低下，没有信息，决策会失误，这是新的模型图。这个模式的价值，风模式是信息化条件下，企业加互联网的先进模式。中间是虚拟的，平时看不见，摸不着，但是你用的时候，上电脑就能用。是在建筑企业来讲，工业化系信息化相融合的巧妙的诠释，是企业管理创新成本，这个模式在2010年时，就被广泛转载。
这个模式的应用，信息化应用是 早的，人家用的比我们早十年，黄老师也去北京考察过，这个方面有 高深的见解。他们带各地，日本为什么做信访，日本人很傻， 各地有30多个分支机构，企业正常的高效运转必须接受企业的信息化，企业信息才能实现企业管理。他们有信息化，集团总部项目部连接在一起，总部在东京，分析机构可能在新加坡，在马来西亚，或者在欧洲，在什么国家，项目上可能分布在各地，连接在一起。这个模式佐证了风模式，有深厚的管理实践背景。企业信息化好处，信息化可以提高管理提值，信息化可以降低管理成本，提升价值，信息化大数据能为企业带来应用价值，信息化是实现现实组织与虚拟组织的互联互通。现实组织和虚拟组织都可以互联互通。
项目 是硬道理，前面讲了十个案例，我对项目 ，进行了六七年的研究，国家今年提出来增效，今天分享的只是其中很小的部分，以后有机会，也会继续和大家继续分享。第三个是项目 是硬道理。
个，企业 凝聚国力增加，企业是国家社会组织的一分子，一个细胞，国家的增强没有企业做坚强的基石，也是一句空话。所以互联网企业能不能使国家强大，大家可以看，互联网企业在网上玩儿，能不能玩儿出银行里，长远来讲，大家可以去思考，我个人认为应该是实力救国，应该是未来国家多扶持，而且应该多发展，尤其是民族企业，不管是国企还是民企，爱祖国都是好企业，不应该分民企和国企。国家在汇改，汇到一起，大家在一起干 就可以，军工企业拒绝美国企业的收购，军工企业是做核武器的密封圈，但是技术是美国的，美国人也不给技术，所以有一个高级科学家，要争一口气，先了十年，终于把这个技术突破的，突破这个技术以后，质量比美国公司生产产品的质量还要好，所以要发展，这个企业是很小的，每年的产值也就一个亿到两亿的样子，美国人知道以后，就要出5亿美元收购，把这个技术给我，你不要侵占，但是这个企业家，立志报国，所以拒绝了5亿美元的诱惑，继续在这个行业做，感动了中国，后来国家也对这个企业进行了扶持。这个目前这个企业正在做，由于保密性因素，名字就不说了。
这是为国家即争光了，而且也节省了国家大量的资金，所以为国，让国家获利。这是伟大的民族企业家。
第二个国力增长，富强中国，为建设伟大祖国而努力，要建设这个伟大祖国，实现提值增效，必须以人为本，只有人是一切资源的高资源，只有人来主导这个资源，好人来做企业才能生值，毛主席讲过，政治路线确定以后，干部就是决定因素。万达董事长王健林说，我的人生目标，就是让一家企业，让 尊重中国民族企业，证明中国人比洋人好，甚至比他们更好，所以在以后，中国需要一大批的民族 的民族企业家，懂 会 能 的人，这些人将是国家宝贵的资源。
第四项目 对企业的贡献，能创造企业经济效益，能展现企业强大能力，提升企业信用价值，提升企业品牌价值，夯实企业竞争实力，能拿到好项目，提高项目品质加提高客户价值就等于提了企业价值，企业就会 。提高企业的价值，就会实现品质的 。项目 是第五，项目 是发展的硬道理，因为项目 是企业 的基石，企业 是国力增强的基石，所以项目 与企业 是相辅相成的关系。所以项目 是硬道理。后谢谢大家。
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