[摘要] 9月19日，第九届夏季达沃斯房地产论坛在大连国际会议 举行。本次论坛从我国经济发展形势着眼，聚焦行业发展进程，汇聚房地产业建筑业以及园林企业的杰出人物和领袖代表汇聚大连。论坛主题是聆听行业政策的走向，与 融资环境的解读，在新形势下寻求转型之道。房天下房天下在现场为您进行全程图文直播！
【16:20】中国社科院城市发展与环境研究 主任，中国住宅与房地产业协会会长牛凤瑞：房地产泡沫——在中国市场为何失去解释力！
主持人：有请中国社会科学院，城市发展与环境研究 主任，牛凤瑞老师为大家发表主题演讲，题目是房地产泡沫论，在中国市场为何失去解释力，掌声有请。
中国社科院城市发展与环境研究 主任，中国住宅与房地产业协会会长牛凤瑞发表演讲
牛凤瑞：咱们都知道，不同的人，知识结构不同，同样一个问题有不同的看法。我跟业界有关房地产泡沫的争论大概十多年了，实践证明我的基本判断是对的，他们是错的。好象现在没人敢站出来承认自己的错误，为什么讲这个题目，因为房地产市场时时刻刻都在发生着变化，但是我们有一个基本的判断，理论研究仍想理论，理论有时能够鼓励政策，大家想想这十多年的变化是不是这样？既然中国的房地产市场受到宏观政策的影响，既然是这样，从理论上对过去一直鼓吹的，而且有广泛社会影响的房地产泡沫论，做一个分析，是不是有利今后对房地产市场做出正确的判断。
基于这个思想，3月份我写了一篇文章，文章在国内发表了，所以我愿意把文章的内容与大家共享。始于21世纪 个十年终期的中国房地产泡沫论，已经风靡了10个年头，期间尽管中国 持续实施了严厉的调控政策，就是为了防泡沫，但是房地产泡沫，不仅不破，房价反而又有成倍的增长，为什么受到热膨的房地产泡沫论，对中国市场是解释力，我做一个分析，供业界讨论。过去是这么认识的，现在还这么认识吗，房价较快增长，房地产泡沫，基本判断，房地产泡沫是指房地产的名义价值过快增长，房价较快上涨虽然是泡沫的主要表现，和形成原因，但并不等于是泡沫，价格一涨就是泡沫，价格彰彰，必然形成泡沫，不一定，房价较快上涨也可能是真实房价的合理回归和恢复。并非全部都是投机推动的，我们过去有个理论，通过房价上涨就是有投机，错了。20世纪末中国开启的城镇住房市场化改革之前，中国的房地产市场，受到严格的限制，交易量较少，很难说是房地产有市场价，谁敢说是八十年代九十年代是市场形成的房地产价格，福利分房政策，明令禁止以后的几年，一些部门实际上的福利分房仍在持续，至今有些全力部门，恐怕变向的分房福利还有。广大居民对市场购房持观望态度，市场交易量虽然有较大增长，但是商品房价的变化相对平稳，这就是2001年、2002、2003年的基本情况。2004年，房价出现了大幅度的上涨，以后十年，持续快速上涨趋势，始终是持续的。
年度帐款有较大起伏，但是有总体向下的现象发生，或者极少这种情况，这里即有集中释放对于房价上涨的推动，多少年了，大家都憋着，也是真实房价，市场发现和市场行为的开始，我一直是这样认为的，房价一开始大幅度的上涨，它是市场形成价格的开始，因为过去没有市场形成价格，因为之前中国的房价并不是由市场形成，一个不是市场形成的房价为奇数来判断房价上升的速度，是否合理，这没有宏观的决策依据。这种现象对微观企业有更大的影响。
2003年至2013年，中国商品房这种成交的名义增长率为10.2%，这十年，10.2%，城镇居民可支配收入名义增长率达到13.3%，也就是说中国城镇居民的年平均增长速度高于房价的增长速度，我们这十年看，回过头。当然这里面有一个奇数选择的不同，它的增长率会有变化，比如说05年为奇数，可能是不变了，但是这个大的趋势，没有什么不同。说明从一个较长的时间来看，中国居民购房支付能力有更快的增长。购房支付能力有更快的提升，但是为什么广大居民却有相反的感受呢？广大居民收入本来增长的更快了，快于房价的增长，但是感受不是这样，这是什么原因呢？我个人认为，分析起来大致原因有两个：一个是社会购房预期呈空前强化，对于大多数居民来说，04年和2014年，虽然都是买不起住房，但是两者的内涵已经大不相同。购房的紧迫感，已远非过去所能相比，2014年人们买房子的冲动和迫切性，03年没有。同样2014年，中国居民购房的面积，总价质量标准、区位环境，以及套内的配置，这个也是十年以前，所不可比的。2003年的时候，人们要五六十米或者七八十米的房子就可以了，现在不是这样。标准和面积都发生了变化。
另一方面舆论和理论对社会购房预期的预估，一方面少数年份的房价上涨幅度确实超过人均收入的增长幅度，大概算了一下，这11年中超过房价上涨大概有40倍。这也为泡沫论提供了依据，另一方面基于相当部分居民住房困难的现实，理论和舆论界又把住房作为大的民生来推波助澜。把房价也视同民生，早买房，买大房，买好房成为普遍的社会预期。与现实条件脱节，引发失望情绪更加强烈，泡沫论也因此扩大了基础，促使 在政策上做出响应。
第二点中国房地产调整政策推升房价，我们的宏观政策在推升房价，而不是抑制房价。对于少数年份房价的上涨，中国 不得不把这个让大多数人买得起房，让人们有房子住，有这样的口号，不是把遏制房价过快上涨。这几年相继出现调控措施，实际上住房作为一种耐用的消费品和私人物品，消费弹性 大，不同的国情和发展阶段，对于基本的住房需求，和有住尊严的住标准会有不同的标准，与发展阶段不同。人们的期望值不同，人们叫有尊严的住房，标准是有很大差异的。同样什么叫消费差异，人均5平米满足基本需求，人均100平米住的舒服，都可以，这叫弹性比较大。
家庭的不同收入水平和消费偏好，对于住房需求也会有很大的影响。 上还没有任何一个国家和一个时代能够实现，大多数人买得起住房的状况，这个没有先例。大多数家庭在存续几十年的周期内，能够买得起住房，且购买行动也是少数的一两个时刻，人这一辈子能总换房吗，如果一个社会大多数人买得起房，说明大多数都要换房，这不是事实，历 没有这种情况，国外也没有。
嘉宾认真做记录
那么让大多数人买得起房是一个美丽的幻想，我写文章这么说，蛊惑人心，诱导舆论。让大多数人有房住的口号，是大多数人没有房住，中国有几个住的，没有房住，这不是中国的事实。但是一喊，还有就是中国大多数人没有房子住。在和平时期，通过限制销售价格，达到一种紧俏的商品供求关系相对平衡，还没有成功的先例。这一点和战时和 时期是不一样的。因为限制销售价格，只能抑制有效供给的增加，刺激需求的增长。限购以 手段排出市场秩序，人为的扭曲正常供求关系，现在一方面限制了购买贷款，抑制了部分社会需求，另一方面也抑制了建房子的，中国的土地工资原材料价格上涨，房地产开发建设在上升，房价上涨本来是正常现象，也是要求增加供给的现象，而政策方向去反其道而行之，达不到目标，是在情理之中。过去的房地产宏观调控政策，达不到目标这是正常的。因为它本身就违反客观规律。
中国房地产的 占社会固定资产 20%左右，现在18%，长期被作为是宏观调控的应急作用，在中国持续多年的宏观调控，于此相配套房地产调控政策已经延续多年。通过压制挤压房地产，来达到经济减弱的目的，这是调控的重要目标。关于土地闸门，资金闸门，抑制房地产 等于抑制了住房的有效资源，与房价合理回归的政策目标，正好是相向的，所以说我们很多政策在出台的时候，效率相互抵消，实行的结果效率为0。道理就在于此。
第三、房地产泡沫论，不符合中国市场规律， 性国家和地区发生的房地产泡沫，对经济发展造成的严重损害，但以此来断言中国房地产泡沫，则是药不对症，一直争论这个问题，首先一些国家和地区的房地产泡沫，都有房地产高度资本化，股市和房市高度互联互通的市场背景，中国不是，中国房地产市场仍在发育中，房地产市场的主体是实体经济，而不是虚拟经济，我们过去的一些理论家们，往往要把房地产判为虚拟经济，跟股市一样对待，错。逻辑起点就是错的。中国房地产企业，仍然以融资、购地为主营业务，市场有投机性住房，但是主体是改善型的多，这点和国外完全不一样。好象我们本届 房地产调控政策，注意到这一点了。
一方面中国居民对于安居乐业有着特殊或者 的期待和偏好，面对住房条件普遍较差的现实，又有以改善居住为重要目的之一的预防性的高住区的支持，所以对房价上涨的敏感性比较低。这一点好象跟国外没有分别。在中国，年轻服务家庭，购房都有双方父母或者父辈的支持，中老年家庭，改善性的这种自助性住房，原有住房有租的条件支持，我有60米的房子换120米，60米的房子总价可能就高于120米，这是过去很多的家庭，是这样做的。
而居民家庭的实际收入，与统计数据存在着较大差异性，我们这个统计数，不能不信，也不能全信，这是中国首套购房者年轻的所在。为什么中国购房者刚毕业纪念就开始置业，这里有特殊的国情，也是房价收入比参数在中国失去解释力的根源，用房价手术比来套中国房价的高低，我说在中国房价这么高，为什么卖的这么快，怎么解释这个市场现象？另一方面作为实体经济的房地产业生产周期长，从 、开工到建成销售，一般要经过两三年的时间，而且房地产一旦开工，即形成资本积淀，资本沉淀了，转型的成本高，这个跟股市完全不同。股市点个鼠标马上就可以撤出了，可以转了，房地产试试。既然 ，中间哪一个环节都可能造成工期的延误，想转型谈何容易。也不像股市那样可以实现资本快速的撤离，或者叫转移，由此决定了房地产企业对政策反应的实质性。不能紧跟密集出台的政策做出相应的调整，这是在情理之中。我一直跟着政策部门讲，政策密集出台，就说明你对现行的政策，没有信心，用现行的政策否定过去的政策，这还没落实呢，政策变了。
还有更严厉的政策出台，那就是现 策也不可靠，还有更严厉的政策出台，来等着你们，你们小心。市场的稳定性，市场供求的预期，怎么能转变。
第四、中国缺少房地产泡沫升级的，一房地产高度的资本化和流动性，第二虚拟经济的恶性膨胀，第三，过渡投机的社会氛围形成，第四，宏观经济政策的实物， 是货币金融政策的失败，第五，市场信心的丧失，中国是发展中国家，工业化城市化在进程中，区域发展差异性 ，国内市场空间，调整空间广阔，缺少房地产泡沫生成的条件，看看我们的股市，国外的股市是经济发展的晴雨表。中国的股市跟中国经济无关。经济的持续发展，人民生活水平的提高，这是市场长期的基本态势。不算存量，如果实现城镇化，中国城镇的房屋建筑面积还要增加500到600亿，这是增量，还有存量改造问题，更新的问题，大家想想，三四十年内，每年需要增加多少，你的房地产市场空间有多大，我现在还卖不出去呢，库存这么大，怎么办呢？这里具体企业的微观问题，咱们要具体问题具体分析。长期的一个宏观走势问题，所以我们一直对什么拐点论，过去论，持怀疑态度。
中国社会主义市场经济的体制在完善中，房地产的两大要素，资金和土地，仍然主要掌控在 那里。中国资本市场还在发育初期，股市还不能成为宏观经济的晴雨表。房地产贷款虽然占金融机构贷款的相当比例，有人认为1/6，有人认为1/7。经营体制的改革，可以进一步降低房地产的增长。中国房价快速上涨的重要推动力，来源于商住房用地价格的快速提升。而商务用地的价格快速的提升又主要源于商务用地的综合功能和复杂的社会再分配的制度安排。你们在座的房地产企业，在拿商住用地的时候， 有一个排价，排价是复杂的社会再分配标准。公益用地是0地价，工业用地是低地价，另外在拿地时候让你配保障房，配公共设施基础建设，后谁买商品房谁配，这是复杂的社会再分配关系。中国土地的公有制，土地用途管制和城市规划的引导，以及相关社会政策的改革与调整，可以把商住用地的价格控制在合理区间。这点 是有本市的，它不可能吃空。
房地产建设是固定资产 ，购房是一次性支付的多年居住消费，有人把买房子算做 ，这也对，因为它是多年消费，但是如果作为一个社会，完全可以把它作为一个消费来对待，如果把购买住房作为消费对待，中国的 率可以下降7—8个百分点。所以我们房地产是扩大 与提振消费统一的重要节点。经济发展进入新常态背景下，又是稳增长，调结构，转方式，惠民生的重要平台，也是消化过剩产能的重要推动力量。这么去看待房地产业你就是另外的思路。把房地产调控作为宏观调控的应急工具，与房地产业的特点和功能相悖，不符合房地产客观发展规律，实践证明是不成功的， 是为了明天更好的消费，刚才有位先生讲，三架马车，我认为三架马车是两家，内和外， 是什么？ 跟消费对立起来，过去叫三架马车，实际上 是为了明天更好的消费。这么去看待 ，你对 才有另外一种思考，所以我一直认为中国的经济问题，不是 率的高低问题，而是 的效率的高低问题，我们更加关注 的效率， 的效果，而不是 率的高低。
在经济下行压力加大时期，对房地产的松绑，应该是恢复本来的市场供求关系问题，现在讲松绑，北京限购还没松呢，但是其他方面已经松了，有些地方讲救市，我对救市是存在谨慎态度的。为什么？救市则有继续持稳，作为应急工具，今天救市了明天就压死了，所以这是一个问题的两个方面，松绑是恢复应用的正常市场供求关系，与房地产持续稳定的发展这是基本目标。我的发言只是一个稿子，简单的朗读，没有做过多的展开。有些观点咱们可以讨论，我也欢迎在座的提出批评，谢谢。
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