[摘要] 9月19日，第九届夏季达沃斯房地产论坛在大连国际会议 举行。本次论坛从我国经济发展形势着眼，聚焦行业发展进程，汇聚房地产业建筑业以及园林企业的杰出人物和领袖代表汇聚大连。论坛主题是聆听行业政策的走向，与 融资环境的解读，在新形势下寻求转型之道。房天下房天下在现场为您进行全程图文直播！
【14:20】中国房地产研究会副会长 ，中国商业地产发展联合会副会长童悦仲：当前房地产政策与市场走势
中国房地产研究会副会长 中国商业地产发展联合会副会长童悦仲发表演讲
主持人：首先请中国房地产研究会副会长童悦仲老师，为大家带来演讲，当前房地产政策环境与市场走势，掌声有请。
童悦仲：各位来宾各位朋友，会议的组织者让我来跟大家交流一下当前的房地产政策环境和市场走势。我现在还在中国房地产业协会工作，今天晚上开预备会，我一会还要赶回北京，参加预备会。合并以后就叫中国房地产业协会。我讲三点， 是重要房地产业与中国的环境，第二当前中国房地产的政策环境，第三今后房地产的发展趋势。先讲 个问题。
2014年 主要国家GDP我们是第二，首次超过10万亿美元，10万亿美元的构成， 产业占9%，第三产业48%，但是人均中国很少，在全 各个经济体当中排在第80位，相当于一般的发达国家的1/5到1/7。那么房地产业在国民经济当中到底占多大比重呢？虽然在GDP统计是按照一二三产业统计的，房地产业还有指标并没有直接统计到GDP里。就是只有租房消费统计到GDP了，但是可以做比较，这个表是2004年到2014年，11年间，我们商品房销售额和当年GDP数值的比较，大家看，一般来说，我们的商品房销售额大致相当GDP的百分之十几，高是2014年占了14%。
再有跟消费比，商品房销售额还是这11年，和当年的社会消费品零售总额做比较，大致上占了1/3左右，2013年占了将近35%，所以说房地产对国民经济的影响很大，在2003年国务院第十八号文件中首次提出以住宅为主的房地产业是我国国民经济的支柱产业，在后来的国务院文件当中，又加了是我国国民经济的重要支柱产业，但是有人在反对，说房地产不能作为重要支柱产业，房地产在这些年经济发展中，还是很重要的一个方面。
刚才我们讲了，我国经济的发展，增长主要靠三架马车， 、消费和进出口，这是我把2012年到2014年，这三年的出口消费和 ，实际上进出口已经占的比重很小，主要的是靠 和消费，其中大的还是依赖 。而我们一直说在调结构，但是现在并没有，还是主要靠 来拉动经济。
但是房地产一头关联着 ，一头关联着消费，所以房地产还是很重要的。房地产相关的税费也很多，很多城市财政收入一半以上来源于房地产，房地产对其他行业影响也很大，我们叫关联相应，有前项关联，后项关联，侧项关联，钢铁、水泥、建筑、建材，装饰、装修，家具、家电，一直到商业文化娱乐等等，都跟房地产有关系，房地产如果比较繁荣，其他的行业也会跟着繁荣，房地产如果紧缩，其他行业也会遇到很多困难。伴随着房地产业连续多年快速发展，也积累了很多问题。一个是房价连续多年快速成长，价格过高，另金融风险增加，第三是住房 不均，使得贫富差距进一步拉大。第四是企业为了追逐暴利，盲目 ，使一部分地区出现大量房屋空置，出现鬼城。在这种情况下， 曾经推出了多轮房地产调控政策，主要是五个方面，实行差别化的利率政策和税收政策，遏制房地产投机。第二通过限购限贷这些 手段减缓购房需求，第三是增加住房供应，第四是限制价格，抑制房产暴利。第五加快保障性住房建设，解决弱势群体的住房困难，这些年出的调控政策，很多基本上离不开五个方面。
嘉宾认真听取报告
可是每当宏观经济出行下行趋势的时候， 为了稳增长，又会放松上述调控政策，甚至会出台一些刺激房地产发展的救市措施，像2003年非典疫情蔓延，以及08年国际金融危机席卷全球的时候那样。一直以来中国 对房地产市场实行的政策始终是双向调控，有好多开发商说， 老打压房地产，房地产做了这么大贡献，老打压，但是是双向的政策。现在 说 不要干预很多，现在 说市场经济情况下， 的职能是四句话，16个字， 叫做经济调节，第二市场 ，第三社会管理，第四公共服务，有的 就说， 不要管太多，经济调节到了 位，这个是凯恩斯主义，有的 说凯恩斯主义过分迷信 政策的作用，他们认为，有一部分 ，认为这个是过时了， 不要干预。但是实际上 还是很重要的一条，就是要对经济进行调节。这是 个房地产和中国经济的关系，很密切，很重要。
第二点我想讲一下当前的房地产政策环境，讲政策环境，先看看中国经济现在怎么样。大家知道，我们国家经济增速在下滑，实际上从2010年GDP增长率是10.45%，2011年开始出现了个位数了，告别了两位数增长的时代。去年发展的目标是GDP要增长7.5%，实际上后公布的是7.4%，近要调整，实际上没有达到7.4%，可能是7.3%。 的表都是我做的，但是依据国家统计局公布的正式数字，从2010年 季度到今年的第三季度，各个季度GDP同比增长率，2010年一季度开始到现在，大家看一路下滑，今年的一季度二季度，GDP增长率都是7%，也是这些年来的低点，三季度怎么样还没有公布，大致上要到10月下旬的时候，差不多才可以公布。我们还是看得很重，有的 说现在不要管它，7不行就6，今年1季度，印度首次超过中国。有一部分 说，到5也没关系，但是从李克强总理始终不改，所以经济发展方针，去年和今年都是五句话，15个字， 稳增长，第二促改革，第三条结构，第四惠民生，第五防风险，防风险是习近平加上的， 把稳增长放在首位，保证GDP增长在7%左右，如果GDP下滑的太厉害，我们可能这些年，积累的问题会集中爆发。首先是有大批的人要失业，大学生或者是很多年轻人，达到就业年龄，找不到工作，这会引起很多问题。家里培养大学生，读研究生博士生，硕士、博士，毕业了没有工作，家人肯定会不满意，会带来很多问题。所以我们还是把GDP增长，看得比较重，要稳增长。
这是指标，看看主要的经济指标，这个是2014年1月，到今年8月份，因为咱们相关经济或房地产主要数据，都是在每个月18号之前，可以基本公布完，所以今天19号开会很好，今天讲稿里 数字都是我调整过来的，都是新的数字。这是去年1月份到今年8月份，一共20个月，CPI和PPI指数的情况，CPI叫做居民消费价格总水平，涨幅实际上这个指数如果高的话，通货膨胀比较严重，但是现在这20个月都是在高的到2.5%，低是0.8%，通货膨胀不严重，好象是好事，但是说明国内的总需求乏力，经济需求不旺盛，针对经济值不好的。另外一个指数叫PPI，叫做工业生产者出厂价格指数，这个也是很重要的指数。这些月一直在负期间，高的时候是负的0.9%，这是在去年7月份，低的是今年8月份，负的5.9%，这说明什么呢？说明我们部分行业的产能过剩，对工业品价格形成了比较大的压力，工业品市场供需形势不乐观。还有一个很重要的指标，大家要关心经济的话，每个月都会公布，每个月的1号就公布上个月的数字，国家统计局公布。叫做PMI，关注的是综合的，叫做制造业采购经理指数PMI，每月1号肯定要公布，这个指数是在50%，在50的时候，甚至我们叫荣枯线，如果低于50就收缩了。我把它放大了一下，实际上这20个月，也是去年1月到今年8月，高的是50.7%，也是在2014年7月份出现的，低也是今年8月份，49.7%，就说明了，制造业这是低的，而且大家看看这个趋势，6、7、8后三个月一度下滑，9月份会怎么样，现在还没公布。但是说明我们的制造业也很不乐观。中国叫做 工厂，全球制造业大国，现在制造业面临很大的下滑压力。
还有一个是进出口情况，也是这20个月，去年1月到今年8月，每个月的进出口总额同比增幅，红的代表出口，蓝的代表进口。总的来说也是在下滑，而且进口比出口增幅更低一些。这说明什么呢？出口相对稍微好一点，说明 经济在复苏，进口比较差，说明国内的需求依然疲弱。
还有一个比较重要的指标，规模以上工业增加值同比增幅，统计局每个月要公布的，这20个月也是下滑的，工业领域的调整，带来的原材料价格和工业品价格持续负增长，给工业增加值的增长造成了很大压力。
这个是这20个月，我国社会消费品零售总额同比增幅，总的来说也是在下滑的。这个表是季度的，2013年一季度，到今年二季度，一共是10个季度，房地产开发 情况。房地产开发 这是很重要的先行指标，对房地产业来说。 增长说明大家对市场是有信心的，现在看来也是一路下滑。这是土地购置，这是房地产先行指标，也是20个季度的，土地购置面积和土地购置费用，大家看， 是在2013年4季度之后，一直是土地购置面积在连续下滑。
这两个表，是商品房新开工面积的同比增幅和商品房竣工面积同比增幅，也是这10个季度的，从2013年1季度到今年2季度，房地产市场形势也不乐观。这两个表，是商品房销售面积，下一个是销售额，一开始是下滑，今年以来有点回升，一季度到二季度，无论是销售面积还是销售额都在回升。这个表是商品房和商品住宅代售面积的图表，盖好了还没卖出去，这个数字总的来说，这10个季度不断增长，在今年2季度末，今年6月30号，商品房代售面积65700万平方米，没卖出去。其中住宅是42800万平方米，住宅没有卖出去，说明库存压力很大
但是更严重是后面这个表，也是这10个季度的，商品房和商品住宅施工面积，刚才是建好了没卖出去，施工图表每一年的1、2、3、4季度，今年2季度末的数字，商品房施工面积，在建面积有63亿7600万平方米，其中商品住宅有44亿4400万平方米，这个数字就很大了。为什么会出现这么大数字呢？这里有些已经竣工，没有报竣，因为报竣工以后，国家要进行土地 税的清算，刚才公布的表是代售面积6亿多平米，大家觉得比较大了，实际上还有更大的数字，还有很多房子没有列到代售里，在施工面积里藏着。所以说库存供大于求的矛盾现在很突出，企业去库存压力在短时间内狠狠缓解，从来说。
面临这种经济情况，经济在下滑，要稳增长，现在还不能说稳住了，还没有完全稳住。所以说作为李克强总理肯定是很担心，很着急的，不要说他，像我们每个月都等着公布这个数字，用很忐忑不安的心情看待这个统计数字。在这个情况下， 要采取措施，怎么样用政策进行调整，首先是改变调控方向。去年房地产下滑，前年 繁荣，前年市场表现很亢奋，2014年以后不行了，今年3月5号，李克强总理在两会上做 工作报告中提到，支持居民自助和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，这个前几年 工作报告都是讲怎么样控制房价，怎么样抑制投机。今年不但要支持居民自助性的，所谓刚性需求，而且要支持改善性的，第二套房的需求，因为国家的压力太大了，经济下滑压力太大，所以改变了调控方向。第二个方面是降首付，居民贷款买房子首付可以降低，9月30号晚上， 电视台播了，央行和银监会的通知，把居民首次贷款首付款比例降为3成，利率打7折地，修改了首房的定义，今年3月30号，330的政策，央行、证监会联合下发通知，继续把居民贷款购买第二套比例降为4成，再就是降低存款准备金率，为什么要降准？过去国家规定，金融机构吸收的存款以后不能都贷出去，得留一部分，但是过去留的很多，现在就让少留，所以就降低，降下去银行就有钱贷了。去年11月下旬开始，连续五次降息，贷款买房子，还贷压力会减轻，鼓励大家买房子。再就是减肥税费，在330新政里，财政部公布，过去个人转让自己的住房，在五年之内购买的住房，要交营业税，现在从五年改成两年，从今年3月30号以后，再就是要加大公积金的支持力度，另外是降低资本金的比例，十天以前国务院印发了关于调整和完善固定资产 项目资本金制度的通知，规定了房地产开发项目，原来有30%的资本金，调整成25%，鼓励房地产企业进行房地产 。还有是通过消化库存，调整用地结构，松绑限卖令。这些政策出来以后效果怎么样呢？这个大家看一看，这是去年年初，也是20个月，总的来说， 还是在下滑，到今年8月份，下滑到低点，同比增幅只有3.5%， 来说还不太行。
所以刚才要降 的资本金比例，愿意 ，或者想 没有钱就开始出政策。再就是另一个指标，当年累计土地购置面积同比增速，也是从去年年初到现在8月份的，今年以来降了很低都是负的31、32，但是今年稳住了，没有再往下滑，这个指标虽然很低，有可能将来往上升。还有一个是房地产企业的道路资金同比增速，今年以来过去是下滑，今年以来开始逐渐提升了，看来有复苏的迹象了。这个指标是房屋当年累计新开工面积的同比增幅，这个是有点波动，原来是从去年10月份以后下滑的比较厉害，到了今年以后，在百分之十几，现在也基本稳定，也在谷底，也有回升的可能。
这个是销售，增速比较大， 是今年以来，无论是销售额和销售面积，同比增速都是比较大，8月份销售额同比增长了15.3%，销售面积增长了7.2%。这说明一个是市场今年以来这么多政策，是有效的。另外也说明为什么销售额比销售面积增加的快呢？因为房价还是在涨的。
这个指标是昨天公布的，8月份的指标，70个大中城市新建商品住宅价格的环比走势，每个月18号公布上个月的。红颜色是上升，蓝颜色代表持平，绿颜色代表下降。70个大中城市，包括了直辖市、各个省会城市，计划单列市，和一些主要的经济发达城市，实际上代表了房地产70%以上的指标。这个数字是国家统计局每个月18号要发布。差的是在去年9月份和10月份，这两个都是70个城市没有一个上涨，只有一个持平，69个下降，但是到今年以来，去年12月份开始回升，到今年8月份，昨天公布的35个城市环比上涨，9个城市持平，26个城市下降。这个表可以看出，房地产市场已经开始走出低谷，市场信心正在逐步恢复。
还有一个是是每个月国家要公布的国防景气指数，大家看到，也是这20个月的，一开始是下滑，到了低点是今年5月份92.43，然后有一路上涨，到8月份93.46，这个指标也很综合性的。说明也反应出了市场正在企稳，而且在回升。这是第二个当前房地产政策环境。
后讲一下房地产市场发展的趋势。首先要看到，今后我们国家房地产业，还有没有发展空间，好多开发商在思考这个问题，应该说还有，中国房地产不是说到此为止了。跟发达国家相比，原因有三条， 个是跟发达国家相比，我们的经济还处在发展阶段，增长 很大，刚才说我们只是它的1/5到1/7，有差距就是 。第二个是我们正处在工业化城镇化快速发展期，我们3.1亿人将产生巨大的购房需求。初次购房和改善性购房需求很旺盛，居民改善居住环境的愿望仍然强烈。房地产价格的变化趋势，一个是北上广深，四个一线城市，和二线城市，由于积累了大量的 资源，房价会有所坚挺，其他二线城市和多数三四线城市，由于开发量超出市场需求，对于利好政策反应不敏感，房价继续松动，甚至今后数年房价都在原地徘徊。企业竞争变化的趋势，企业的经营范围从单纯的房地产开发，转向跨领域跨行业，实现多元化的发展，大家看恒大房地产开发企业，不仅是开发房子，现在开始卖水，卖粮食，卖牛奶，万达做院线，到美国，带国内开了很多电影院，万科讲，也要做城市运营服务商，要转行，鼓励万科 员工创业，当小老板，还给你钱，支持你，自己去创新、创业。
企业的经营理念，同重数量、重规模，重扩张，转向重品牌，重服务。转向持有一部分物业，通过租赁和经营来获取长期的。像潘石屹，出租桌子，不只是租房子，让大家创业，年轻人没钱，不用租房子，租你个办公桌，王大庆出来也是，也离开了万科了。还有经营模式从自主 的重资产运营模式，转向联建代建等轻资产模式。开发产品的变化趋势，企业的开发项目的选址，从趋于饱和的城市，转向有市场前景的城市，少数有实力的企业开始试水国际市场，王大庆叫做优客（音译）工厂。产品种类从商品房为主，转向商品房和保障房并重。产品品质转向精细化和绿色智慧长寿适老。产品属性从毛坯房转向成品房。随着人力成本不断上升，产业化开发项目所占的比重逐渐增加，数字化技术手段将开始在房地产项目设计、建造、运营维护方面得到重视，BIM建筑模型，开发企业实行建筑材料物品和设备的集中采购，房地产营销将更多的利用电子商务完成交易，互联网+。
今天我就讲这么三点，如果讲的不对的，请大家批评指正，谢谢大家。
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